آنالیز آخرین تحولات بازار مسکن در پاییز 98 ، آیا بستر انعقاد 2 ساله قرارداد های رهن و اجاره فراهم شده است؟ - لیتن

به گزارش خبرنگار، بازار رهن و اجاره مسکن یکی از چالش برانگیزترین عرصه های مالی برای موجر و بخصوص مستاجران به شمار می رود.

پیش از این در قالب گزارشی تفصیلی و مجزا به ابعاد حقوقی این مراوده پرداخته شد، اما آنچه که همچنان به عنوان یک دغدغه جدی مطرح است به هزینه هایی که برای انعقاد قرارداد های اجاره بها و رهن اعم از نقل و انتقال و تمدید، معطوف می شود.

متاسفانه قیمت گذاری ها در این حوزه به شدت سلیقه ای است و آنچه که به عنوان میزان رهن و نرخ اجاره بها مطرح می شود عموما نشات گرفته از انسانیت و انصاف مالکان و موجران است و شاهد یک نظم، ثبات و قاعده معین در این بخش نیستیم.

ظاهرا از حیث قانونی نیز دستگاه های ذی ربط اجرایی قادر نیستند مالک را برای معین نرخ رهن و اجاره مجاب سازند، اما با همه این اوصاف می توان و می باید با اتخاذ بعضی تدابیر، دستورکار ها و اقداماتی را مدنظر قرار داد تا به موجب آن از سنگینی بار نوسانات قیمتی در این عرصه کاسته شود.

کوشش برای ایجاد توازن میان عرضه و تقاضای مسکن و اخذ مالیات از خانه های خالی با هدف بالا بردن میزان عرضه و کاستن از تعدد و تکثر خانه های خالی و ایجاد روند و رویه ای که با اتکای به آن قراداد های اجاره بها و رهن منزل بصورت دو ساله (و نه یک ساله که روند مرسوم به شمار می رود) از نمونه تمهیداتی است که می تواند نقش بسزایی را در ایجاد نظم و انتظام و ثبات هر چه بیشتر در این بازار ایفاء نماید.

در ابتدای تابستان سال جاری روند صعودی نرخ اجاره بهای مسکن و رهن آن با اوج خیره کننده ای همراه شد و استرس بسیاری را بر متقاضیان این نوع از مساکن تحمیل کرد، اما از مردادماه از اوج و هیجان مذکور، آرام آرام کاسته شد امری که البته پیش از آن از سوی بعضی کارشناسان حوزه مسکن پیش بینی شده بود.

از دیگر سو با فرا رسیدن ماه محرم و نزدیک تر شدن به هفته های انتهای تابستان، (برخلاف روز ها و هفته های ابتداییِ این فصل)، آرامش که هیچ، بلکه سایه سنگین نوعی از رکود بر بازار مذکور احساس شد.

نقش و تاثیر مستقیم بازار مسکن شهر تهران بر بازار ملک شهر ها و استان های کشور

حبیب محمد نژاد، یکی از فعالان حوزه مشاورین املاک در غرب استان تهران در گفت و گو با خبرنگار ، با اشاره به نقش مستقیم و نافذ شرایط و کیفیت حاکم بر بازار رهن، اجاره و حتی خرید و فروش منازل و املاک شهر تهران بر دیگر شهر ها و استان های کشور اظهار کرد: از همان ابتدای دریافت سیگنال هایی مبنی بر حاکم شدن آرامش نسبی بر بازار مساکن شهر تهران، نمود و بروز چنین وضعیتی بر بازار شهرستان های همجوار پایتخت همچون شهریار، ملارد، قدس، فیروزکوه، دماوند، قرچک، ورامین، ری و ... قابل پیش بینی بود.

وی اضافه نمود: این روند آنچنان استمرار پیدا کرد که در حال حاضر بسیاری از مشاورین املاک و صاحبان منازل اجاره ای که در موج هیجانی قیمت ها، نرخ هایی پَرت و تامل برانگیز مطرح می کردند در شرایط موجود شاهد رکود سنگین و عمیقی بر بازار مذکور هستند.

افزایش وام مسکن، گرانی را در بازار تشدید می نماید/ضرورت ورود دولت برای فراوری مسکن

محمد نژاد در ادامه اعلام کرد: در شرایط فعلی، موجر و مستاجر هر دو ترجیح می دهند به تمدید قرارداد مبادرت ورزند، زیرا برای هر دو طرف مقرون به صرفه نیست که به انعقاد قرارداد با مستاجر جدید یا نقل و انتقال به منزل جدید مبادرت ورزند.

این فعال در حوزه املاک گفت: اساسا جابجایی به منزل جدید برای مستاجر هزینه ساز خواهد بود و هزینه کَردِ مبالغی همچون کمیسیون بنگاه، حمل بار، مساعد سازی منزل برای سکونت در ملک جدید باعث شد ترجیح مستاجران به تمدید قرارداد راسخ شود مگر در شرایطی خاص که جابجایی از یک حالت ترجیح یا تنوع طلبی به یک ضرورت و الزام مبدل شود.

وی اضافه نمود: چنین وضعیتی در مورد صاحبین و مالکین منازل و املاک اجاره ای نیز صادق است، زیرا آن ها نیز برای انعقاد قرارداد با مستاجر جدید می باید هزینه هایی همچون پرداخت کمیسیون به بنگاه مشاور املاک و فراهم سازی الزامات اولیه برای رهن و اجاره منزل خویش همچون نقاشی ساختمان و برطرف بعضی خرابی های بوجود آمده را متحمل شوند.

محمد نژاد توضیح داد: وقتی آمار خرید و فروش منزل و املاک به نسبت سنوات گذشته با روند کاهشی همراه می شود بیش از پیش به پیچیدگی شرایط اضافه نموده خواهد شد و در چنین بستری تامین پول ودیعه یا پول پیش یا مبلغ رهن مستاجر سخت و سخت می شود، زیرا بخشی از عودت این مبالغ در سایه معاملات ملکی و دریافت آن از متقاضی یا خریدار و پرداخت به مستاجر محقق می شود که طبیعتا با تنزل ضریب خرید و فروش، تامین هزینه ودیعه یا پول پیش یرای بعضی از صاحبخانه ها سخت و سخت می شود و حتی بعضا به عامل اختلافی میان موجر و مستاجر تبدیل می شود (که پیش از این در قالب گزارشی مجزا از حیث حقوقی به ابعاد این اختلافات اشاره و پرداخته شد)

وقتی قدرت چانه سازی مستاجران ارتقاء پیدا می نماید

دو ساله شدن مدت زمان انعقاد قرارداد میان موجر و مستاجر به نوبه خود می تواند ظهور و بروز معضلات املاک اجاره ای و ایجاد فضای هیجانی در بازار مذکور را به تعویق بیندازد، اما این مهم مستلزم توافق طرفین (میان مالک و مستاجر) یا همان موجر و مستاجر خواهد بود.

اخیرا مباحثی در مورد لزوم جاری و ساری شدن چنین روند و رویه ای مطرح شده و با شرایط فعلی ایجاد شده در بازار مسکن به نظر می رسد، با هم افزایی و همگرایی مشاورین املاک و مستاجران بتوان به چنین امر خطیری دست یافت.

البته نباید از طرح این موضوع چنین برداشت شود که می باید مستاجر و مشاورین املاک توطئه ای علیه موجران طراحی کنند تا آن ها را مجاب به انعقاد قرارداد های دو ساله کنند.

به واقع وضعیت موجود، شرایطی را ایجاد نموده که تا حدودی قدرت چانه زنی مستاجران را بالا برده و در روند مذاکره میان موجر و مستاجر می توان از این فرصت برای بهبود شرایط بهره گرفت.

تامین منافع طرفین و معامله بُرد بُرد مولفه اصلی در حصول و تحقق انعقاد قرارداد های دو ساله میان موجر و مستاجر

بدون تردید نخستین انگیزه از انعقاد قرارداد رهن یا اجاره منزل از سوی مالک کسب منفعت است و به موازات آن تامین سرپناه مستاجر نیز به عنوان احتیاج اساسی و اولیه خانوار ها در زمره منافع مستاجران قابل تعریف است.

در چنین شرایطی می توان با رعایت حد انصاف زمینه را برای انعقاد قرارداد دو ساله فراهم کرد، در نظر دریافت درصدی از افزایش در نرخ رهن یا اجاره بها برای تمدید در سال دوم می تواند منافع موجر را نیز تامین کند و به موازات آن از استرس و فشار روحی و روانی مستاجر نیز بِکاهد.

البته نباید از نظر دور داشت که حصول این امر تنها بخشی از مشکل موجود را مرتفع می نماید و یقینا قراداد هایی که انقضا و انتها آن در ماه های اردیبهشت، خرداد، تیر و مرداد و شهریور سال آینده است همچنان با مصائب و مسائل خاص به خود برای مستاجر همراه است.

فلذا می طلبد دستگاه های ذی ربط (علی الخصوص وزارت راه و شهرسازی) از هم اکنون مُجِدانه تدابیر لازم برای مرتفع سازی این معضل را در دستور کار قرار دهند البته مدت هاست که مباحثی در این خصوص مطرح شده، اما در مقام عمل، آن اقدام لازم عملیاتی نشده است.

یقینا بروکراسی پیچیده اداری در ایران و زمان بر بودن بازه زمانی میان طرح موضوع، اخذ تصمیم و اجرایی شدن آن می طلبد تا از هم اکنون در اندیشه حل مشکل برای سال بعد بود و قطعا در بلند مدت خروجی و دستاورد این تصمیمات حافظ و تامین کننده منافع تمامی گروه ها اعم از مالک یا موجر و مستاجر خواهد بود.