دماسنج 100 روزه بازار ملک - لیتن

در واقع دو پارامتر مهم در سنجش عملکرد دولت سیزدهم در بازار مسکن طی 100 روز اول فعالیت این دولت، مربوط به تحولاتی است که در بازار معاملات خرید و فروش از یکسو و بازار اجاره از سوی دیگر رقم خورده است. برآورد ها در این باره نشان می دهد، میانگین قیمت مسکن در شهر تهران در ابتدای این دوره-ابتدای 100 روز- یا همان نیمه مرداد که مراسم تحلیف ابراهیم رئیسی به عنوان رئیس جمهور تازه برگزار گشت، تا انتها 100 روز یعنی 22 آبان ماه 1400، معادل 4/ 5 درصد رشد نموده است.

مراسم تحلیف سید ابراهیم رئیسی پس از انتخاب به عنوان رئیس جمهوری ایران برای دوره سیزدهم ریاست جمهوری، روز 14 مرداد ماه 1400 برگزار گشت.

حال پس از گذشت 100 روز از شروع به کار رسمی دولت سیزدهم - تا 22 آبان- بازار معاملات مسکن با چند تحول مهم رو به رو شده است که رشد 4/ 5 درصدی میانگین قیمت مسکن و افزایش 21 درصدی اجاره بهای ملک دو پارامتر مهمی است که به منزله دماسنج بازار مسکن در این دوره زمانی قابل استناد هستند.

با گذشت 100 روز اول فعالیت دولت سیزدهم یک سوال مهم آن است که در این بازه زمانی 100 روزه دولت سیزدهم چه سیاست هایی برای مهار التهاب و شرایط بحرانی بازار معاملات مسکن در پیش گرفته است؟

آیا در این مدت شرایط بحرانی بازار هم به لحاظ تورم مسکن و هم از نظر تورم اجاره تحت کنترل در آمد یا خیر؟ و در کل بازار مسکن در 100 روز اول فعالیت دولت سیزدهم چه واکنشی از خود بروز داد؟

پارامتر اول همان گونه که گفته شد مربوط به تورم مسکن است که در این بازه زمانی 100 روزه براساس آمار های رسمی درباره تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران معادل 4/ 5 درصد در شهر تهران رقم خورده است.

میانگین قیمت هر مترمربع مسکن در ابتدای این دوره 100 روزه حدود 30 میلیون تومان بود که در انتها این دوره به حدود 31 میلیون و 700 هزار تومان رسید.

اگر چه سرعت رشد قیمت در این بازه زمانی 100 روزه نسبت به سه سال اخیر که اوج جهش قیمت مسکن در شهر تهران بود کاهش یافته است، اما تورم مسکن می توانست در این دوره منفی گردد.

در بازار اجاره نیز همین فرایند افزایشی و تورمی تجربه شد؛ هر چند شیب تورم اجاره مسکن در این 100 روز به مراتب بیشتر از شیب تورم مسکن و سرعت رشد قیمت واحد های مسکونی بود.

در این دوره 100 روزه در حالی میانگین اجاره بهای مسکن در شهر تهران با افزایش 21 درصدی همراه شد که تورم اجاره نیز می توانست در این دوره منفی گردد.

علت این موضوع به مقوله انتظارات بعد از تغییر دولت مربوط می گردد. معمولا بعد از تغییر دولت ها، در نتیجه کاهش بدبینی ها در بازار ها و امیدواری فعالان مالی به گشایش های تازه در عرصه های مختلف مالی و غیرمالی، تورم در بازار ها منفی می گردد.

در ابتدای دولت یازدهم چنین امری تجربه شد. در 100 روز اول دولت یازدهم در سال 92 میانگین قیمت مسکن در شهر تهران با افت 3 درصدی همراه شد. میانگین اجاره بهای مسکن در مرکز نیز در این بازه زمانی 5 درصد کاهش یافت.

در حالی که در 100 روز اول سپری شده در دولت فعلی، هم تورم اجاره و هم تورم مسکن مثبت شد. علت مقایسه این دو دوره گذشته از اینکه دو دوره مشابه در دو دولت اخیر محسوب می شوند، به ویژگی های مشترک بازار مسکن در هر دو دوره مربوط می گردد.

زمان روی کار آمدن دولت یازدهم -سال 92- مصادف با انتها دوره جهش قیمت مسکن وشروع دوره پساجهش در بازار ملک بود. جهش قیمت مسکن در آن دوره تا خرداد 92 ادامه داشت و از تیرماه بازار وارد فاز پساجهش شد. هم اکنون نیز بازار پس از پشت سر گذاشتن سه سال پی در پی جهش قیمت، در فاز پساجهش قرار گرفته است.

در 100 روز اول دولت یازدهم همزمان با کاهش انتظارات تورمی و امیدواری فعالان مالی به گشایش های مالی و غیرمالی، تورم در بازار خرید و اجاره مسکن کاهشی شد.

اما در 100 روز اول دولت سیزدهم، اگرچه سرعت رشد قیمت مسکن کاهش یافت، اما تورم منفی در بازار ملک به ثبت نرسید. ضمن آنکه تورم بالای 21 درصدی در بازار اجاره تجربه شد.

این دو متغیر یعنی شرایط تورم مسکن و تورم اجاره نشان می دهد عملا در 100 روز اول فعالیت دولت سیزدهم رویدادی که باید در بازار ملک برای مهار تورم به وقوع می پیوسته، محقق نشده است.

مهم ترین علت این موضوع هم آن است که فضای بیرونی بازار مسکن و متغیر های بیرونی اثرگذار بر این بازار در این دوره زمانی به سمتی حرکت نکرد که در نتیجه ایجاد تغییرات امیدوارکننده برای فعالان مالی در این فضای بیرونی، بازار مسکن نیز به سمت ثبات و ثبت تورم منفی حرکت کند.

سیاست های اجرا شده در 100 روز اول فعالیت دولت سیزدهم نیز عملا نتوانسته است تا به امروز این هدف را محقق کند. از سوی دیگر سیاست های داخلی موثر برای مهار تورم بازار مسکن نیز به کار گرفته نشد.

سید ابراهیم رئیسی، رئیس جمهور ایران، در اولین نشست خبری خود بعد از مراسم تحلیف به معضل اصلی بازار مسکن به درستی اشاره و گفت: دولت سیزدهم میخواهد با اعمال سیاست های مالیاتی موثر با سفته بازی و سوداگری ملکی که یکی از مهم ترین عوامل جهش قیمت و التهاب در بازار مسکن است مقابله کند.

اشاره وی به این موضوع و تاکیدی که برای مقابله با سوداگران ملکی از سوی او مطرح شد نشان داد دولت سیزدهم بعد از اشتباهات دولت های قبلی در بخش مسکن درصدد برآمده است تا ریشه نابسامانی و جهش قیمت در این بازار را که همان سوداگری و سفته بازی ملکی در نبود اهرم های مالیاتی موثر است، بخشکاند.

اما به رغم این اعلام، هنوز اقدام و سیاست موثری در این زمینه وضع و اجرایی نشده است. به این ترتیب در 100 روز سپری شده از عمر دولت سیزدهم، انجماد آپارتمان های در حبس خریداران سرمایه ای به قوت خود باقی ماند که این موضوع سومین رویداد قابل ذکر بازار مسکن در این بازه زمانی 100 روزه است.

در قالب چهارمین رویداد نیز فقط وام خرید مسکن دو برابر شد که آن هم به خاطر مسائل مالی خانوارها، تاثیری بر خرید مسکن نداشت.

اگر چه با افزایش دو برابری وام خرید مسکن قدرت خرید به طور نسبی تقویت شد، اما در استطاعت نبودن رقم اقساط این تسهیلات باعث شد عملا تنها بعضی از متقاضیان تبدیل به احسن واحد های مسکونی سهم عمده متقاضیان دریافت این وام را به خود اختصاص دهند.

رویداد پنجم در بازه زمانی 100 روز اول فعالیت دولت سیزدهم اقدام به انجام ثبت نام از فاقدین مسکن، برای مسکن دولتی در قالب طرح ساخت یک میلیون واحد مسکونی در سال است.

طرحی که به اعتقاد بسیاری از کارشناسان حتی در صورت اجرایی شدن نمی تواند مسائل چندانی را از بازار ملک رفع کند و بعضی معتقدند این طرح نیز می تواند مانند سیاست مسکن مهر با آثار تورمی و تبعات اجتماعی و زیست محیطی در آینده همراه باشد.

عملکرد 100 روزه نشان می دهد دولت برای بهبود بازار مسکن و تغییر ریل آن به راستا درست باید دست کم دو اقدام مهم را در اولویت سیاستگذاری و اجرا قرار دهد. نخستین اقدام پرهیز از نگاه جزیره ای به بازار مسکن با بهبود و تنظیم شرایط شرایط متغیر های بیرونی موثر بر بازار ملک است.

از سوی دیگر و در وهله دوم ضروری است دولت هر چه سریع تر وعده روز های شروعین خود مبنی بر استفاده از اهرم های مالیاتی موثر برای مقابله با احتکار و انجماد ملکی و سفته بازی در بازار مسکن را اجرایی کند.